6月2日，南京国土推出国有建设用地使用权公开出让公告（2017年宁网挂第02号）。由于这是5月13日限卖政策出台后首次推地，将成为检验南京楼市下半年的市场风向的重要指标。
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周五市场说丨土地市场 “开闸放粮”六合或将迎改善拐点
513新政之后，南京国土局首次挂出11幅地块。此次挂地以商业地块为主，仅有六合3幅地块含住宅类用地均设置了最高限价，其余商办用地5块，另外3块为医院、加油站以及纯商业用地。
此次土地出让方式有所变动，现房销售机制依旧存在。但取消摇号环节，改成竞争本地块内保障房建筑面积。同时同一竞买人不得参与竞买两块及以上住宅或商住类用地，但可参与其余性质地块竞买。招拍挂将于7月5日上午9时进行网拍。
本次总出让面积约304674平方米，起拍总价28.94亿元，其中位于六合的商住地块起拍价达到10亿元，最高限价18.6亿元。
具体地块信息一览
NO.2017G09雨花台区南京南站站东片区1号地块为商办混合用地，出让面积15856.75㎡，地块起拍价为3.8亿元。
NO.2017G10秦淮区南部新城健康产业园地块，出让面积26747.61㎡，地块起拍价为1.94亿元。
NO.2017G11秦淮区地铁三号线武定门站（原白鹭洲站）上盖物业B地块，出让面积3024.63㎡，地块起拍价为2100万元。
NO.2017G12地块为上坊七彩路以东、华彩路以南地块，出让面积为21307.28㎡，商业用地，地块起拍价为2200万元。
NO.2017G13江宁区禄口蓝天路以南、翔宇路以东地块，为40年加油加气站用地，出让面积3507.58㎡。
NO.2017G14江宁区圣汤大道以南、松龄路以东地块为40年商办混合用地，出让面积26381.14㎡，起拍总价9100万。
NO.2017G15浦口区江浦街道白马路东侧，商办混合用地，出让面积18098.21㎡，起拍总价1.4亿元。
NO.2017G16六合新城建材城南侧地块，商住混合用地，地块出让面积94573.03㎡，地块最高容积率2.2，起拍总价10亿元，最高现价18.6亿元，起拍楼面价为4806元/㎡，最高限价地价为8940元/㎡。
NO.2017G17雨花庭1号地块，地块性质为商办混合用地，地块出让面积24756.17㎡，起拍总价1.6亿元
。
NO.2017G18六合延安路以西，长江路以北地块，商住混合用地，地块出让面积28516.86㎡，地块最高容积率3.3，起拍总价4.2亿元，最高现价6亿元，起拍楼面价为4463元/㎡，最高限价地价为6375元/㎡。
NO.2017G19六合雄州街道开发区南门小学B地块，地块南至浦六路，西至旭光路，二类住宅用地，地块出让面积41904.41㎡，地块最高容积率2.0，起拍总价4.2亿元，最高现价7.5亿元，起拍楼面价为5011元/㎡，最高限价地价为8949元/㎡。
在2016年12月底的土拍收官大战中，六合龙池街道龙腾路之南1号G86地块竞拍，竞价96轮以20.5亿成交，成交楼面地价9647元/㎡，南京荣盛置业一举拿下，截止目前，该地块仍是六合板块楼面单价最高的一幅地。
图片来源：互联网
目前，保利与荣盛已经达成合作协议共同开发该地块。据悉，这幅地块将由保利地产主导操盘营销，这也是六合区第一幅现房销售的地块。目前该地块规划方案已经出炉，规划为将建设1栋商住楼、29栋多层、12栋高层及1栋人才公寓楼，项目建成后共有住宅1830户，人才服务用房共有公寓66套，建成后无偿移交六合区政府。
目前来看，项目或将打造成知富阶层的首改产品，第一批将上市的楼栋将打造叠墅产品，毛坯交付。预计上市时间为2018年下半年。
来源：南京安居客二手房频道
而此次出让公开挂出的六合3幅地块中，G16最高楼面限价8940元/㎡、G18最高楼面限价为6376元/㎡，G19最高楼面限价为8949元/㎡，均未突破9000元/㎡，但也是个成色十足的高价地。
高价地涌入六合，着实给了六合房价向上的带来了预期。事实证明，六合房价从去年12月到今年5月底，涨幅在20%以上，如今六合的平均房价也在12000-14000元/㎡左右，二手房的价格在15000元/㎡左右，分析师估摸一算，如果保利荣盛G86地块加上建安成本等等费用，首开价格或将在22000元/㎡以上。
表来源：cric2016
同比到近半年的六合商品住宅市场来看，同期相比下，成交套数锐减一半左右，成交依旧在80-100㎡、100-120㎡的刚需和刚改面积段产品，但是成交明显乏力，供应面也出现了明显的下滑。大面积段如144-180㎡的产品也处于消耗存量房的阶段，无供应，成交也略显疲软。 从供销比来看，每个面积段的产品均处于供需不平衡的态势，前期六合板块尚未限购政策，区域内涌入了大批的的投资客蜂，在一定程度上助力去库存。
据CRIC2016统计，截止5月底南京商品住宅的库存去化仅剩5.4个月，其中六合板块库存去化仅为2.3个月，库存套数为1960套，属于低位态势。据不完全统计，未来六合板块的上市量也仅有300多套，市场的缺口十分明显。
目前整体市场而言，六合新房供应量和库存套数都处于低位游走态势。新地块的介入开发需要一定的周期。目前，六合板块整体产品档次并不高，且价格水平发展较为平稳。对于购房者或者开发商而言，选择六合板块房都是曲线进入南京不错的选择。
文/南京克而瑞分析师 杨辰
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